Незаконному строительству в Дагестане дан комплексный бой

Опубликовано 13.02.2024 17:31

В Махачкале, в парке «Россия – моя история», состоялась пресс-конференция по теме предупреждения незаконного использования земельных участков и строительства в Дагестане.

Приведем тезисно ключевые моменты содержания конференции:

Открыл мероприятие Глава Дагестана Сергей Меликов:

«В Дагестане было в порядке вещей вести строительство без разрешения, будь то небольшое здание под гостиницу или же большой многоквартирный дом. В республике 457 многоквартирных домов построены с нарушениями (408 из них находятся в Махачкале), – отметил он.

В сентябре 2023 года была создана Правительственная комиссия по выработке предложений по предупреждению незаконного использования земельных участков и устранению предпосылок к незаконному строительству.

Сергей Меликов предложил создать в Дагестане реестр застройщиков в формате «светофора». В зеленую зону включить застройщиков, работающих в рамках правового поля с использованием эскроу-счета и разрешения на строительство. В желтую зону – застройщиков, имеющих разрешение на строительство, но без использования эскроу-счетов. В красную зону – застройщиков, не имеющих разрешение на строительство.

«Необходимо создать такой реестр, разместить его на общедоступных сетевых платформах. Самое главное — необходимо довести до граждан информацию, в каких домах и у каких застройщиков можно будет покупать квартиры без риска потерять накопленные средства. Только в этом случае можно дать гарантию, что объект построен в соответствии с нормами законодательства, что граждане получат право собственности на квартиру и управляющую компанию, которая будет обслуживать дом», – обратил внимание Глава республики

Застройщики теперь обязаны «отвечать рублем» перед покупателями за срыв сроков. С 2019 года появилось такое понятие как эскроу-счета, которое используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости.

В отличие от хаотичной застройки без необходимой инфраструктуры при комплексном развитии территорий в план застройки обязательно входят не только дома, но и школы, детсады, дороги и больницы.

«Это совокупность мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий населённых пунктов. В этом процессе должно быть полное взаимодействие всех участников проекта», – подчеркнул глава Дагестана. Помимо прочего, комплексное развитие территорий отстранит от участия в нем недобросовестных застройщиков и искоренит такое явление, как «обманутые дольщики».

Вице-премьер Манвел Мажонц: Возможность реализации КРТ в Дагестане возникнет только в случае, когда застройщики и муниципалитеты перестроятся на необходимость вести строительство многоквартирных домов в соответствии с действующим сегодня законодательством. Вместе с тем, сегодня из 469 строящихся многоквартирных домов только 11 объектов строится с применением эскроу-счетов (а это всего лишь 2,5 % от общего объема строительства МКД в регионе).

Несомненными плюсами механизма КРТ он назвал прозрачность взаимоотношений между властью и собственниками земельных участков, комплексный подход в подготовке и согласовании исходной документации и в развитии территории, а также соблюдение баланса между выгодой для города и инвесторов. «Точечная застройка без применения механизма КРТ этих преимуществ лишена, – отметил Манвел Мажонц, – При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое».

Отметим, что только 11 домов из 469 строящихся возводятся в Дагестане с использованием эскроу-счетов. За несколько лет в Краснодарском крае добились того, что в 2023 году не было зафиксировано ни одного нового случая незаконного строительства многоквартирного дома. Указанные 11 объектов строятся в Дербенте, Каспийске и Дербентском районе.

Что такое эскроу-счет? Это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства покупателей квартиры до момента окончания строительства. Использовать средства до передачи готового жилья или расторжения договора долевого строительства не могут ни сами дольщики, ни застройщик. Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах. Строительная компания возводит многоквартирный дом на собственные средства. Только по завершении проекта застройщик получается доступ к средствам на счёте.

Кирилл Зарочинцев – управляющий директор Южного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ»: Переходя на систему эскроу-счетов, застройщик получает сразу целый комплекс преимуществ перед теми, кто остался работать по старой схеме. Банк на сегодняшний день может финансировать до 100% проекта, представлять средства на исходно-разрешительную документацию, на строительство инфраструктуры и может работать по льготным программам ипотеки».

Врио министра строительства и ЖКХ Дагестана Александр Нестеров: Махачкала имеет инженерную инфраструктуру, рассчитанную всего на 400 тысяч жителей, когда фактически количество населения составляет больше 1 млн человек. Основная масса недобросовестных застройщиков оформляет со своими клиентами не договоры долевого участия, а, например, предварительные договоры, втягивает их в схемы строительства домов через ЖСК, торгует квартирами под договоры займа и прочее.

Таким образом, люди, отдающие многомиллионные суммы за «квартиры», дольщиками как таковыми не становятся, права по 214-му ФЗ не обретают, застройщик по этому закону ответственность перед ними в полной мере не несет. Наличие разрешения на строительство — это не всегда подтверждение правомерного статуса строительства. Прежде всего необходимо правильное формирование земельного участка в соответствии с градостроительными нормами. ️

При обращении собственника администрация формирует градостроительный план земельного участка. В нём отображаются параметры застройки: сколько этажей возможно построить, сколько квадратных метров можно застроить, а сколько должно остаться под благоустройство двора и организацию проездов. На основании этого документа проектируется объект, разрабатывается проектная документация и проходится экспертиза, и только тогда выдается разрешение на строительство.

Сегодня есть такая практика, когда суд обязывает выдать разрешение на строительство объекта в связи с теми или иными отказами администрации в этом. Такое разрешение на строительство всегда в зоне риска: сложно спрогнозировать, с какими проблемами столкнется застройщик к завершению строительства.

По словам начальника управления государственного строительного надзора Минстроя Дагестана Шамиля Максудова, в республике работают 17 инспекторов. При этом в базе надзора более 800 объектов. «Возможно ли осуществлять контроль над столькими объектами силами 17 инспекторов?» – задался вопросом глава региона. Вариант для исправления ситуации уже предложен – возможно, Управление государственного строительного надзора из структурного подразделения Минстроя превратится в отдельную автономную структуру.

По завершении конференции Меликов дал ряд поручений:

Предложил запретить через Народное собрание РД выдавать судам разрешения на строительство.
К концу 2024 году скорректировать Стратегию развития Дагестана до 2030 года.
Управлению информполитики создать структуру по названной теме.
Обеление строительной отрасли – проводить совещание ежемесячно, а Меликов будет принимать в ней участие ежеквартально.
Создать отдельный Штаб по строительству с приглашением застройщиков. По субботам будем проводить штаб по жилищному строительству, социальных объектов.
Минстрою: до 1 сентября строительным компаниям перейти на экскроу-счета.
Создать отдельный орган власти по осуществлению госконтроля над строительством, в том числе социальных объектов.