Жилье более высокого комфорта влияет на стоимость недвижимости в Дагестане

Опубликовано 16.07.2019 12:12

Экономист Халил Халилов – специально для РИА «Дербент» – о причинах роста или снижения цен на первичное жилье в Дагестане.

Мы должны принять за основу, что цены на рынке формируется на основе двух факторов – предложения и спроса, потому как мы живем в условиях рынка, и это является главенствующим фактором формирования цен.

Почему в Дагестане цены относительно ниже, чем в других регионах? Потому что в республике было довольно масштабное строительство за последние годы и не только высотных многоэтажных домов, но и частных. К примеру, Дербент за последние двадцать пять лет увеличился в два раза в своих размерах, по историческим меркам это какой-то невиданный размах. Размер города формировался многие тысячелетия, а тут древнему городу понадобилось всего четверть лет. Тоже самое можно сказать и о Махачкале, Каспийске и других крупных населенных пунктах.

Серьезные предложения на рынке были не только от тех, кто строил в белой зоне экономики, но и от тех, кто строил в серой и теневой зонах. Ко второй категории относятся те, кто предлагал квартиры без правоустанавливающих документов с наличием многих изъянов, то есть некоторые моменты строительства остаются неизведанными, марка бетона, степень прочности арматуры и пр. Это немного удешевляло стоимость строительства.

От наличия большого количества застройщиков, теневых и не теневых, на рынке у нас присутствовала жесточайшая конкуренция, в которой компании, которые строили по нормам СниПа, говорили, что цену невозможно установить ниже той, что они предлагают.

Предложения эконом-класса постепенно заканчиваются, и на рынке уже начинают довлеть игроки со всеми документами, прозрачными действиями в строительном бизнесе и цены постепенно начинают балансироваться, хоты бы на уровне себестоимости или на минимальном уровне рентабельности.

Но в то же время хочется отметить, что в Махачкале, кроме того, что развивается строительство жилья эконом-класса, развивается много серьезных проектов – комфорт-класса, бизнес-класса, премиум-класса.

Это крупные жилые комплексы, в составе которых предусматриваются разные объекты инфраструктуры, рестораны, паркинги, детские площадки, террасные площади, разного рода сервисные услуги.

И если среднерыночная стоимость жилья составляет от 28 до 40 тысяч рублей за кв.м., то в жилых объектах премиум-класса цены будут составлять от 55 до 100 тысяч рублей. В тоже время строятся апарт-комплексы люкс-класса в прибрежной зоне Дагестана.

Предположительная цена в одном из таких проектов на завершающей стадии строительства будет свыше 100 тысяч рублей за кв.м. И таких проектов, классом и комфортом отличающихся от эконом-жилья, появляется много по городу и в прибрежной зоне. Они, конечно, давят на повышения средней цены на жилье. Хотя в среднем доходы населения не увеличиваются, зарплаты остаются одними из самых низких по стране, и совокупный спрос на жилье тоже не увеличивается.

В силу всех этих факторов общее количество строящегося и вводимого жилья резко сократилось. В прошлом году от уровня 2017 года он сократился до 48 процентов, это невиданное обвальное падение. И в этом году продолжается снижение. То есть общая масса строящего жилья падает, потому как спрос на жилье падает и наблюдается перенасыщение предложения.

При этом два фактора, которые влияют на среднюю цену на рынок, остаются такими – с рынка уходят теневые игроки, потому что запрещают незаконно строить. В тоже время на рынок активно приходит жилье более высокого комфорта, что обеспечивает повышение средней цены на новое жильё в регионе, а в перспективе большей рентабельности девелоперских проектов.